我在闲鱼看到了二手房交易的定价问题

听说今年阿里巴巴的几个业务版块经营能力都有改善，海外、闲鱼等等，其中闲鱼版块更是，在越来越卷的互联网电商中，去年5月，闲鱼注册用户数突破5亿；而数据显示，今年4月，闲鱼的月活用户达到了1.62亿，同比增速19.1%；到今年6月，闲鱼月活用户已经达到了1.83亿，同比增速超33%。

为了体验一下当代年轻人最爱用的软件top3（小红书、闲鱼、B站），紧追时代的步伐（主要是消费降级），卖卖东西贴补家用，没想到竟然在闲鱼中悟道了二手房定价的问题。

举个栗子，一件淘宝售价1000元的外套，有人买来觉得不喜欢，全新带吊牌转挂800，也有人买来没穿，但是摘了吊牌过了水，虽然也是全新但是挂600，也有人虽然全新，但是想着在家放着也是扑灰，能卖100也是钱，当然也会有已经穿了很久，但是自己觉得衣服保管的挺好，跟新的没啥差别，挂700的。这其实就跟二手房的挂牌价差不多，虽然说同一个小区，但是户型大小有区别，大家会尽量的参考周边和最近的成交价格，但是由于装修、朝向、包括业主本身情况的不同而报价不同。有的业主觉得自己的房子装修花了近百万，那价格得比同户型的其他家要高，也有的业主拖欠小贷，着急变现，时间就是金钱，那就是以价格换时间了。

而之所以差不多的物品/房子定价会有差异，就是因为产品的非标准化和低流动性。正是因为非标准化，所以每个房子都对应着自己的优缺点，比如朝向、采光，既有人认为这属于瑕疵硬伤，完全不考虑，当然也有人对价格更敏感，认为价格包容一切，所以对于产品定价的认可需要供需两端去撮合、博弈。而产品的非标准化也就自然会带来低流动性，如果房子也可以向股票一样切割成同等份额同等权利，那交易起来确实可以便捷的多，在一个流动性充裕的市场当中，买卖定价更多的取决于供需两方对资产的定价判断，少了很多特例和偶尔因素的影响，产品的定价才能更合理，也就没有了那么多所谓捡漏的机会。

再来说供需两方对于资产的定价判断。先说卖家，对于闲鱼卖家来说，常见的定价思路，一种想法是，这衣服我没咋穿，上来就亏大几百，肉疼；还有一种想法是，这衣服反正我未来也不穿，放家里就等于0，能卖100就是赚了100，有点开心；而对于卖房的业主来说，也类似，一种想法是盯着之前成交价格的高点，总觉的自己卖亏了，少赚了，在下行市场里，一直惦记着少赚的钱，一直没有卖出去，挂了1年左右的房子感觉越来越多了；也有一种想得开，反正就是想要现金，价格差不多，卖了就任务结束了，当然，二手房业主还存在着好多当年大几十万买的，现在值上千万的房，没啥贷款，成本也低，卖价觉得不合适，直接就转租了，一年租金也挺满意，这种也不少见。而对于买家来说，对于定价的判断首要影响因素还是需求的确定性，确实刚需的，对价格的包容度就更高；相对没那么刚需的，那就是抱着捡漏的心态，上来就先大镰刀，但是到底什么样的价格算是捡漏，当然也是仁者见仁，智者见智咯，要么跟同类比较，要么跟过去比较。

二手房市场里比较特殊的，是希望跟未来比较，这是典型买涨不买跌的市场，在连续下行的周期中，谁也怕这么大额的资金买完就亏。所以在地产调控手段里，过去的很多研究都表明，限购限贷等政策的调节对于控制房价快速上涨的效果要好于希望房价停止下跌的效果，而房价见底企稳的更有效的观测点在于对于未来收入预期的改善。所以预期和信心是最重要的~

是谁说的，信心比黄金更重要，成年人不做选择题，信心和黄金都想要。

（转自：策略优基基）

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